Эффективность проекта застройки

Эффективность проекта застройки

  Интересный для нас частный случай определения экономической эффективности – анализ эффективности проекта застройки. Сегодня подавляющее большинство застройщиков осуществляет возведение жилых зданий как реализацию инвестиционных проектов, которые должны быть рассчитаны, проанализированы и утверждены заранее. При этом инвестиционный капитал может состоять из собственного капитала самого застройщика, его заемных средств (кредитов, взятых застройщиком в финансовых организациях), денежных средств дольщиков (при реализации долевого строительства, когда деньги будущих жильцов квартир и других физических или юридических лиц вкладываются в проект застройки до его начала или в период выполнения).  Увеличить изображение

Интересный для нас частный случай определения экономической эффективности – анализ эффективности проекта застройки. Сегодня подавляющее большинство застройщиков осуществляет возведение жилых зданий как реализацию инвестиционных проектов, которые должны быть рассчитаны, проанализированы и утверждены заранее. При этом инвестиционный капитал может состоять из собственного капитала самого застройщика, его заемных средств (кредитов, взятых застройщиком в финансовых организациях), денежных средств дольщиков (при реализации долевого строительства, когда деньги будущих жильцов квартир и других физических или юридических лиц вкладываются в проект застройки до его начала или в период выполнения).

Подготовленный к утверждению и воплощению в жизнь инвестиционно-строительный проект представляет собой не просто систему целей или руководство к деятельности, оформленные в виде бизнес-плана (порядка, объема и сроков действий) и результатов анализа эффективности (обоснования экономической целесообразности). Он должен содержать полный пакет необходимой проектно-строительной и сметной документации, начиная от геодезических съемок местности и заканчивая чертежами разводки систем водопровода и газоснабжения по готовым помещениям.

Фактически, оценка экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта осуществляется по описанным ранее методикам анализа дисконтированных показателей эффективности инвестиций. Но существуют и особенности работы застройщиков жилищного сектора по сравнению с деятельностью организаций, планирующих и осуществляющих ввод в эксплуатацию или переоборудование промышленных мощностей.

Рынок жилой недвижимости, по определению предлагающий продукт в одной из наивысших ценовых категорий, подвержен существенно большим колебаниям конъюнктуры, чем рынок товаров и услуг широкого потребления. Следовательно, его риски достаточно велики, и их учет по сравнению с другими инновационными проектами должен вестись особенно тщательно на всех этапах расчета показателей эффективности.

При долевом строительстве компания-застройщик может не набрать (по крайней мере, сразу, на начальных этапах строительства) требуемого числа дольщиков, которое и так обычно закладывается меньшим, чем число проектируемых квартир. Если же недвижимость будет реализоваться на поздних стадиях выполнения проекта или по его завершении (вводе дома в эксплуатацию), риелторские конторы и собственная реклама также могут не обеспечить планируемых объемов сбыта, то есть проектный результат не будет достигнут.

Земельные участки, строительные материалы и рабочая сила за время строительства (при крупных застройках – годы) могут существенно подорожать. Если предполагается работа по принципу «заказчик – подрядчик», для долгосрочных проектов она обычно означает заключение договоров с выплатами по фактической стоимости или по максимально гарантированной цене. В этом случае факт подорожания будет означать для заказчика уменьшение коммерческой выгоды за счет выплат компенсаций подрядчику.

Наконец, существуют риски задержек в строительстве объектов, в необходимости проведения дополнительных работ и т.п. В случае долевого строительства они также могут привести к существенным убыткам компаний-застройщиков, которые обязаны предоставить дольщикам жилье в срок в соответствии с договором долевого участия.

Сказанное вовсе не означает, что строительный бизнес невыгоден. Однако в нем предельно возрастает доля необходимости квалифицированного и максимально более полного анализа экономической эффективности инвестиций, учитывающего не только краткосрочные факторы, но и долгосрочные прогнозы, в том числе касающиеся общего социально-экономического развития страны. А это значит, что в современном мире становится все более важной подготовка профессиональных аналитиков в данной области, имеющих навыки глобального мышления и обладающих как можно большим багажом знаний.

В последующих статьях нашего цикла мы приведем конкретные примеры расчета себестоимости строительства, определения и регулирования цен на жилплощадь, оценки рентабельности инвестиционно-строительных проектов. Конечно, они будут иметь иллюстративный характер, но позволят оценить масштабы работы в реальных условиях.

Автор: к.э.н. Ерошенкова Анна Рустэмовна (Короленко)


      Что делать дальше:

НОВОСТИ ЦЕНТРА:


НАШИ ЭКСПЕРТЫ ПРИНИМАЛИ УЧАСТИЕ:


КОНТАКТЫ:

Москва, ст.м.Юго-Западная, Румянцево, 608.
тел. 8(495)741-84-79
e-mail. eac-ras@mail.ru

_____________________________
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru